商铺回租能买吗?(商铺回租怎么回事)

这个问题有点要说明。

一、商铺的整体情况下降

1、现在商铺总体投资价值不高，从2010年以来一直呈下降的趋势。现在商铺是所有物业中销售率和销售降幅最大的一种物业。去年成交量首度低于100万㎡,为近5年低位。

2、商铺除了回报率能达到6%才值得购买，最关键的因素是不能及时转手，对于资金使用不灵活。

3、银行对于商铺的抵押贷款持特别谨慎的态度，我个人遇见到市场上值3万一平米的商铺，银行评估贷款按一半计算，实际贷款就只有四分之一了（商铺只能贷50%）。

二、返租商铺的情况

1、如果是二手商铺，因有客户急于转手的情况，通常回报率可能会高一点。但不会十年返租。

2、返租的商铺通常不是商场内铺就是地段不好的次临街面。这些均不建议购买。商场经济本就困难，风险多多，一旦经营不好再返租十年，返租额再高也没有意义。是套钱的把戏。

三、如果是真遇上十年返租的商铺，而且是在相对好的临街铺。

确实有心要经营好的开发商，可能是开发商引进餐饮等主力大店，要求十年租期。或是一个商家同时租铺几个商铺，但是没有办法统一，只能要求开发商统一返租。

这种情况不多，那你要查一查这个开发商是否具体很强的实力与区域性的信誉。

四、开发商有没有耍滑头

前三年返租，一次性在价格中扣去。后期的返租，是否前5年固定分成，5-6年之后，转为租金协议分成（这种情况如有提前说明还好，如果隐去不说问题就大）。

如发票问题，税费问题，一年有没有一个月另外的免租期。

这里面问题不少。

五、大开发商里，返租商铺越来越少人做

现在大开发商，如保利、万科、奥园、雅居乐等已经很少做返租的项目。这里涉及的法律、买家、纠纷、商家承受力的问题太多。

本人从事房地产营销十多年，算是半个行家吧。所以十年返租，通常是不建议购买。还不如投资二手商铺，只要算得过回报率。

买商铺就是要数学好！会估成长率，会估概率，会算人流量。尤其是现在这个投资低迷期。

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在4%-12%之间。

商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释为:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分回报”。

有以下特征：

1．出售产权商铺；

2．化整为零，化大为小；

3．售后统一回租，统一组织商业运营管理；

4．在返租期内给予投资者年回报率；

正常的商铺回本不能超过20年，超过20年的话，它的租售比例就偏差太大了，买商铺就不划算了。

　　早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 　　但是一、二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被被真正的禁止。 　　因为，开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。

如果在20年前买商铺反租是非常靠谱，也是非常赚钱的。毕竟以前的房价没有那么高。铺面也非常的抢手。在临街。随便买个铺面都能租得出去。有一些三五年都可以回本了。但是疫情爆发后，实体店的路是非常的难走的。很多铺面都空出来了。而且现在的铺面价格也非常的高。所以现在买商铺返租最好是。三思而后行。