别墅豪宅说辞(别墅户型说辞讲解)

双拼一般是两户一幢，东西都是边户，而联排是4联排，6联排等，有边户也有中间户

1 、 黑色大理石铺成的地板 明亮如镜子的瓷砖 华丽的水晶垂钻吊灯 玻璃的纯黑香木桌 进口的名牌垫靠椅 精美的细雕书橱 整个房间 2 、 浪漫与庄严的气质，挑高的门厅和气派的大门，圆形的拱窗和转角的石砌，尽显雍容华 贵。

清新不落俗套， 白色灰泥墙结合浅红屋瓦， 连续的拱门和回廊， 挑高大面窗的客厅， 让人心神荡漾。文雅精巧不乏舒适，门廊、门厅向南北舒展，客厅、卧室等设置低窗和 六角形观景凸窗，餐厅南北相通，室内室外情景交融。3 、 中式别墅描写水面之上，风水之上，自然至尚；平实而精致，显得自然、轻松、休闲、 质朴，与庭院的亲水平台、泳池、回廊相结合，呈现一种美国乡村风情的生活格调 4 、 浪漫与庄严的气质，挑高的门厅和气派的大门，圆形的拱窗和转角的石砌，尽显雍容华 贵。古典、开朗两相宜，尖塔形斜顶，抹灰木架与柱式装饰，自然建筑材料与攀附其上 的藤蔓相映成趣，经典而不落时尚。清新不落俗套，白色灰泥墙结合浅红屋瓦，连续的 拱门和回廊，挑高大面窗的客厅，让人心神荡漾。简洁对称突显沉稳，各房间都为端正 的四方形，功能的空间划分和位置布局体现德国式的严谨。文雅精巧不乏舒适，门廊、 门厅向南北舒展，客厅、卧室等设置低窗和六角形观景凸窗，餐厅南北相通，室内室外 情景交融。传承了中华传统建筑的精髓，保持着传统建筑融古雅、简洁、富丽于一体的 独特艺术风格。以大自然为皈依，推崇儒教，兼蓄道、释，含隐蓄秀，奥僻典雅。其简 约雅致的外立面、富人情味的内庭结构、园林水系的和谐自然等要素，正在被越来越多 的追寻传统价值观回归的人们所接受。5 、 欧式别墅描写在幽静的山林一套欧式别墅映入眼帘，仔细观察是用一块块木板搭接而 成，尖尖的屋顶，绛红色的屋顶瓦在阳光的照射下格外醒目。坐西南、朝东北，可以说 是“坐金銮，纳盘龙，镇宝塔，聚宝盆” ，是“靠山高硬、前景开阔、位子显赫、广纳 财源、永保安康”的一块乐土，从自然地理的角度来看，可算是一块不可多得的宝地。茂密葱茏的竹子沿着小路错落有致地站成两排，翠绿的竹叶则在顶端逐渐合围，形成了 一个圆拱形的“屋顶” ，浓烈的阳光和夏末炙人的热气就这样被隔绝在外了，而无论你 走到园区的任何地方，却始终都看不清道路前方 10 米以外的景观，翠绿高大的竹林把 整个园区隐密在其中，曲折处有通路，通路处又是竹林满眼。6 、 抬头望，这里的星星离你特别近；白天有空就看云卷云舒；下雨啦，那就看雨点怎么落 吧；没关系，我在客房里。建筑的中与西结合得如此和谐，中式的基础韵味与西式的建 筑符号和细节取长补短，不但富有审美的愉悦，更重要的是令居住舒适而贴近自然。外 部空间布局有中式住宅围合的感觉，整体体现了小而精的优势。一幢幢具有乡村风情的 精致别墅散落在苍翠树木的掩映之中，置身其中恍如远离了所有的都市尘嚣，宁静

一、10个基本注意事项

1、个人的形象装扮要与项目产品的档次相匹配

2、客户的需求点与普通公寓的客户有所不同，逐渐找出这类客户的需求点并做出应对方案

3、了解自己产品的特征，提炼出一些卖点

4、买别墅的客户一般不会急于下手，会多方选择，不能急于求成。

5、一般购买别墅的客户比较理性，做业务是一定要真诚，不能随便夸大项目，否则适得其反。

6、不同地区的客户其关注点不一样，一定要摸准客户的喜好和关注点，不能千篇一律。

7、做别墅客户要随时改变自己的风格，来应对不同的性格客户。

8、客户定位与产品定位很关键，有针对性的对以前市场进行研究，可以发现一些规律和瓶颈

9、提高自身的修养、气质，保持良好的言谈、举止、风度，让买家愿意跟你交流。

10、别墅因为周期相对较长，并且成交量不能和其他产品比较

二、卖的是一种感觉

1、卖别墅就得时时刻刻提醒自己产品是最好的。

2、要充分自信产品是最高档、最舒适、最气派、最值得购买，客户住此别墅一定是最有面子，最享受的。

3、要给客户编织一个非常美得梦，描述将来的装修、将来的在别墅区的高档派对活动、独门大院的尊贵感、别人羡慕的表情等等

4、住别墅的好处如：安静、空气、私密、机会等等

要想卖好别墅就必须先想办法把自己说服，先把自己陶醉，才能更好的去征服购买别墅得人。

第一：熟知项目的基本情况。

全面、熟悉掌握本项目的优势与劣势，将项目的优点放大到最大化，以致让客户忘记了劣势；

第二：足够的自信心。

自信心来自于自身首先要认可、喜欢本小区，自己先融进到此境界，然后通过语言及自身感受传递给对方，让对方真实的感受到你所讲的一切是真实的、切合实际的，这样才更有说服力及征服力。

第三、坚信只有我们是最好的。

在客户面前一定要表现出，我们的小区的环境、布局、配套及其他情况是最好的、独一无二的，是对方最佳选择之地。

三、产品的特征变成稀缺资源

1、别墅类产品与普通住宅相比，产品分为联排、叠加，独栋、

2、一般开发周期较长，客群属于圈层营销，年龄主要集中在35-55之间！

3、中国很多买别墅的产品客户，很多投资和自住分的不是很清！

4、销售别墅安时要注意，置业顾问不是简单的产品培训，由于客户群体基本是金字塔顶端的客户，所以培训时要拓宽知识面，各个行业都要了解，当然也包括知名品牌，个人修养、综合素质等方面；

5、在销售通路上，除了传统的大众媒体树形象，小众媒体广而告之！还可以与商家包括银行、移动、五星级酒店等联系，深入挖掘潜在客户！

6、销售别墅时切忌心浮气燥，要深入了解每个客户的职业、习惯、爱好、特征、思维方式等等，做好分析，以有针对的处理！

四、良好的个人素质是成功的关键

1自信

不要见到有钱人心里有任何想法,只把他当作一个客户而已.对自己对产品要有信心.见解产生岐议时,敢于坚持自己的观点.客户这样反而感受自然.

2诚信

自己的销售说辞要仔细推敲,不要太虚,要实在,要为自己的诚信埋好伏笔.我有一次介绍一个竞争个案给客户,并陪同一起去看,客户最后在我这买了.最后说我是:非常诚实的人

3细致

要时时注意客户的一些细小细节.有个客户临近中午来看房,昨看右看,全家老小,我暗示销售员把小孩带去先吃饭,我们继续看房,我是不会请客户吃饭的,但他小孩不一样.客户感激。

做别墅跟做普通产品一样,靠自己把自己推销售的新产品包装到物有所值后传达给客户,用你的诚信让客户相信你！

1、宽阔的住宅面积：高档的小区面积通常都在144平方米以上，容积率不会超过1。别墅风格的住宅，通常都建于郊区或风景名胜区，基本上都设有私人车库、花园、草坪、庭院等。

2、优越的区域位置：高端住宅一般主要位于城市核心区，商务、金融、科技等产业周边区域，交通便捷，市政配套完善，自然景观资源稀缺的地段。

3、优美的自然景观：高端住宅独有的景观优势和市场稀缺性，使其附加值大幅提高。

4、高档的装修标准：建筑立面装饰材料用料应该高档，一般以石材较为广泛，其次为面砖，涂料应用范围较小。

5、精湛的施工工艺：对施工单位施工质量提出了严格要求，建筑的精细化除了设计方面，更多的体现在了施工方面。

1. 浪漫与庄严的气质，挑高的门厅和气派的大门，圆形的拱窗和转角的石砌，尽显雍容华贵。

　　2. 黑色大理石铺成的地板，明亮如镜子的瓷砖，华丽的水晶垂钻吊灯，玻璃的纯黑香木桌，进口的名牌靠椅，精美的细雕书橱，整个房间，几乎无法形容了。

　　3. 茂密葱茏的竹子沿着小路错落有致地站成两排，翠绿的竹叶则在顶端逐渐合围，形成了一个圆拱形的“屋顶”，浓烈的阳光和夏末炙人的热气就这样被隔绝在外了，而无论你走到园区的任何地方，却始终都看不清道路前方10米以外的景观，翠绿高大的竹林把整个园区隐密在其中，曲折处有通路，通路处又是竹林满眼。

买房怕被坑？经纪人说的专业术语听不懂？下面整理了看户型时常用到的一些专业术语，让我们一起来学习吧。

一、整体户型

1. 平层、跃层、错层、复式

平层是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。

跃层是指不同的功能的房间可以分层布置，上下层之间用户内的小楼梯连接，有别墅的感觉。一般会在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

错层指一套住宅内的各种功能的房间在不同的平面上，用高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。

复式是指房屋在概念上是一层，但层高较比普通的房屋高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。不管是独幢的别墅或高层的上下两层的连通，也都称为复式。

2. 户型方正

户型方正指的是从户型的平面图来看，整个房屋的形状比较接近正方形。

3. 坐北朝南

坐北朝南是指房屋的主要功能房间（如客厅、主卧室）朝南向，或者说房屋的主要采光面在南侧。

4. 面宽（开间）、进深、面宽进深比

面宽是指一套房子，或者一间居室，东西墙之间的宽度；进深是指一套房子，或者一间居室南北墙之间的距离；面宽进深比是指说面宽和进深的比值。通常情况下面宽越大意味着采光面越大，进深越大则意味得不到采光的面积越大。

5. 南北通透、全明户型

南北通透指南北通风无墙面遮挡，整体通风顺畅能够最大限度进行空气对流，全明户型是指每个房间都有窗户采光，整体室内敞亮，没有暗间。

6. 房型结构

户型结构就是指几梯几户。同样的楼梯公摊面积，一梯两户的就是两户分摊，一梯四户的就是四户分摊。从这个角度看，户数越多自家公摊越少，出房率就越高。

7. 小户型

小户型是一个模糊的概念，它的面积通常在70平以下。在功能布局上卧室和客厅没有明显的划分，采用整体浴室和开敞式环保节能型整体厨房。

二、户型局部

1. 动静分区

动区是指活动比较频繁的区域，如走廊、客厅、厨房等。静区是指要求安静活动相对比较少的区域，如卧室、书房。一般客厅、餐厅、厨房、音乐房等需要人来人往，活动频繁，一个家才会有生气、有活力，而主要为休息睡觉的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动，这就是户型的动静分区。

2. 动线

动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升户型利用率。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。动线较差户型比较常见的有入户门到厨房要穿过客厅，厨房到餐厅过远，卫生间距离主卧和次卧过远，且正对大门等。

3. 暗间

暗间是指无法自然采光，没有窗户通风的房间。如果是储藏室的话还有可能接受，如果卫生间是暗间的话，容易滋生滋生，湿气重，对生活质量会有很大的影响。

4. 干湿分离

干湿分离一般是指洗手台和浴室分离；使用传统的浴室设备，洗澡之后总是到处充满水汽，潮湿的空气长期在浴室中滞留，造成了空气的污浊。而将浴室一分为二，干湿分开，就可保持沐浴之外的场地干燥卫生，维持浴室整体环境的整洁美观。

5. 承重墙、非承重墙

承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构本身没什么大的影响。

三、户型参数

1. 层高、净高

层高通常指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高，住宅层高宜为2.80米。

2. 套内建筑面积

套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

3. 建筑面积

房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

4. 套内使用面积

住宅的套内使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生活使用的净面积之和。计算套内使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。套内建筑面积减去套内墙体面积等于套内使用面积。

5.使用率

使用率是房地产市场上个约定俗成的参考指标，是使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有定参考性

6.公面积

公雄面积的官方叫法是共有建筑面积，是指每套(单元)商品房依法应当分雄的公用建筑面积。公面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。它包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室不计入公雄面积。

7.出房率

是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的单元，虽然使用面积相同，但销售面积可能会有不同。

8.得房率

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

9.房屋产权面积

房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县(区)房产主管部门登记确权认定的。是唯一合法有效的面积，也是房屋产权证上登记的面积。

好了，以上就是总结的一部分，如果还有其他的专业术语大家可以告诉我！